
“房子不过是砖头水泥堆起来的,不会一直升值。”早在2018年楼市狂欢顶峰,福耀玻璃创始人曹德旺的这句警示,在当时全民炒房的热潮中显得格格不入。彼时,房产被奉为“稳赚不赔”的财富密码,没人愿意相信这位深耕实业的企业家的理性预判。然而时隔八年,曹德旺的预言终成现实——2026马年,作为“十五五”规划开局之年,中国楼市正式迎来历史性大转折,告别持续四年的单边下行,迈入“三底共振”的温和修复新阶段,这场关键转向,既是多重因素长期积累的必然结果,也彻底重塑了中国房地产的价值逻辑。

曹德旺的预判,从来不是空穴来风,而是基于对经济规律、人口趋势与市场本质的深刻洞察。这位曾在上世纪90年代因房地产投资亏损3亿元的实业家,始终对楼市保持着清醒的认知。2023年底,他以家乡福清为例,直言当地房价从每平米上万跌至几千元,大量房屋空置难售,并劝诫家人尽快处置多余房产;2024年,他进一步点破楼市核心矛盾:65岁以上老人超2亿,新生儿不足1000万,购房主力人群持续萎缩,房产供需失衡的格局已无法逆转。彼时,市场仍有不少人抱有“房价永远涨”的幻想,认为政策托底会让楼市重回高速增长轨道,却忽略了曹德旺话语背后的底层逻辑——房地产的本质是居住属性,脱离人口支撑、背离刚需需求的价格虚高,终究会回归理性。2026马年的楼市变局,正是这一矛盾的集中爆发,也让更多人看清了房地产市场的真实走向。
2026马年房价的关键大转向,核心支撑在于“政策底、市场底、估值底”三底共振格局的正式形成,这也是曹德旺预言能够应验的核心推手。政策层面,自2025年底中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”的总基调后,2026年政策调控呈现“精准化、全方位、常态化”特征,彻底打破市场悲观预期。李强总理在2026年工作重点中明确提出,因城施策控增量、去库存、优供给,探索多渠道盘活存量商品房,鼓励收购存量商品房用于保障性住房,同时深化住房公积金制度改革,推动“好房子”建设,为行业发展划定清晰方向。

从执行层面看,政策红利持续释放,形成全方位支持体系。需求端,全国超百城全面取消限购、限贷、限售,一线城市放宽非户籍购房社保年限,上海、北京等核心城市定向优化购房资格,降低家庭置业门槛;首套房首付比例最低降至20%,二套房最低降至30%,5年期以上LPR维持低位,多地首套房贷利率进入2.95%—3.5%区间,叠加公积金贷款额度上调、换房个税退税延续、购房补贴落地,置业成本压至近十年最低。供给端,“保交楼”白名单制度常态化,覆盖央国企与优质民营房企,从根源上杜绝烂尾风险,修复购房者信心;同时明确提出减少低效土地供应,推动供给结构优化,鼓励房企聚焦“好房子”建设,满足居民高品质居住需求。政策层面的根本性转向,为房价修复筑牢了最坚实的制度基础。

市场底的全面确认,为房价转向提供了坚实的现实支撑。楼市复苏遵循“量在价先”的规律,2026年开年以来,市场数据持续释放积极信号,标志着市场底已牢固形成。成交量率先爆发,1—2月全国重点13城二手房成交量同比增长33%,北京连续三个月网签量稳定在1.4万套以上,上海单月成交站稳2.2万套高位,深圳同比涨幅超25%,成都、杭州等强二线城市同比激增超60%;新房市场同步回暖,核心城市优质楼盘重现“开盘即售罄”场景,带看量、到访量环比大幅提升,市场活跃度回到2020年以来高位。
价格端同步呈现止跌回升态势,经过四年调整,70城新房、二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%,泡沫充分挤压,房价回归合理区间。2026年1月,全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%,结束长期下行趋势;二手房价格降幅连续收窄,一线城市核心板块率先企稳,优质次新房挂牌价温和上调,议价空间从过去10%—15%收窄至5%以内,业主惜售情绪明显上升。与此同时,库存压力持续缓解,全国商品房去库存周期较2025年底缩短2.1个月,核心城市库存去化周期降至14—18个月合理区间,供给过剩局面逐步扭转,为价格上涨扫清障碍。克而瑞联席董事长丁祖昱也明确研判,2026年房地产行业将正式确认底部,止跌回稳成为定局。
估值底的显现,则为房价转向提供了内在动力。从资本市场表现来看,房地产(A股)指数自2026年初以来呈现震荡回升态势,截至3月5日,总市值达12169.11亿元,最新报告期市净率0.98,市销率0.73,估值水平已处于历史低位,具备较强的修复空间。从行业基本面来看,经过四年深度出清,房企“高杠杆、高周转”的发展模式彻底终结,大量中小房企退出市场,行业集中度持续提升,优质房企的估值优势逐步凸显。更为关键的是,房价调整幅度已达到合理区间,具备了较强的资产配置价值。据丁祖昱研判,我国30城二手房价格较最高点已回撤39%,远超国际平均调整幅度,价格下行空间基本耗尽,当前市场价格已接近“地板价”。同时,30城二手房租金回报率中位数已达2.06%,超过55%的小区租金回报率突破2%,部分板块甚至超过3%,显著高于银行定存利率,房产作为优质保值资产的属性重新被认可。
需要明确的是,2026马年房价的关键转向,并非重回过去“全面普涨”的野蛮生长时代,而是呈现“结构性分化、温和有序”的鲜明特征,这也与曹德旺“房产回归居住属性”的预判高度契合。从城市层级来看,一线城市核心区(如北京海淀、西城,上海内环,深圳南山、福田)将率先实现2%—5%的温和上涨,依托人口流入、优质配套、稀缺资源,优质次新房、改善户型涨幅领跑,远郊板块以稳为主;强二线核心板块(如杭州钱江新城、成都高新区、武汉武昌等)将跟随回暖,成交量先行放大,价格逐步企稳回升,郊区板块小幅调整;三四线及人口流失城市则以去库存为主,房价难有明显上涨,依靠政策托底实现止跌企稳。
这种结构性分化的背后,是供需格局的根本性重塑。供给端,房企新开工面积连续四年低于销售面积,2025年住宅新开工仅为销售面积的67%,创历史新低,土地市场同步缩量,核心城市优质地块供应稀缺,未来1—2年新房供应将持续收紧;需求端,四年调整期积压的刚需、改善需求全面觉醒,新型城镇化持续推进,人口向一线、强二线核心城市集聚,多孩家庭、人才落户、旧房改造等政策进一步激活增量需求,形成供需错配格局,推动核心城市房价温和上涨。
曹德旺的预言应验,不仅标志着中国房地产行业彻底告别“高房价、高杠杆、高周转”的旧循环,更意味着一个全新的楼市时代正式到来。对于市场参与者而言,2026年是把握楼市修复行情的最佳窗口期。刚需群体可抓住低利率、低首付、宽松限购的政策红利,优先选择核心城市主城区、地铁盘、学区配套盘,兼顾自住与保值,此时上车成本最低、风险最小;改善群体可把握“卖旧买新”个税退税、二套房首付降低的政策机遇,置换核心板块优质改善房,实现资产优化升级;投资群体则应聚焦一线与强二线核心板块的优质房源,避开人口流失城市与远郊冷门板块,长期持有享受温和上涨与租金收益,回归房产本源价值。
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